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Un notaire lors d'une vente n'est pas soumis au devoir d’information et de conseil envers les tiers

Le 04 juin 2018

Par un arrêt en date du 3 mai 2018, la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation vient de rappeler que le notaire qui instrumente un acte de vente n’est  pas tenu à un devoir d’information et de conseil envers les tiers dont il n’a pas à protéger les intérêts et qui ne disposent pas d’un droit opposable aux parties. 

Les faits de l'espèce étaient les suivants:

Le vendeur d’un bien immobilier avait mandaté le notaire en charge de la vente de faire virer au profit de la banque une somme de 200 000 €. Le jour de la vente, sans en avertir la banque, le vendeur procéda à la révocation du mandat et demanda au notaire de lui remettre en mains propres la somme due au titre de la vente.

La banque assigna le notaire en réparation du préjudice qu’elle estima avoir subi.

Les juges du fond firent droit à sa demande et le condamnèrent à lui verser 40 000 € de réparation du préjudice résultant de la perte de chance de mettre en œuvre une procédure civile d’exécution à l’encontre du vendeur.

Pour justifier sa décision la cour d’appel décida que le notaire était tenu d’une obligation personnelle d’information à l’égard de la banque quant à la révocation du mandat dès l’instant que le mandant ne justifiait pas l’en avoir informée. Le notaire aurait dû retenir le prix de la vente en attendant que la révocation soit notifiée à la banque de façon effective. En n’exécutant pas cette obligation, le notaire a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur pourvoi du notaire, la question fut posée à la Haute juridiction de savoir s’il aurait dû informer la banque de la révocation et attendre qu’elle en ait connaissance pour remettre l’argent entre les mains du vendeur.

Au visa de l’article 1240 du code civil, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et donne une réponse très claire : « le notaire qui instrumente un acte de vente n’est tenu d’aucun devoir d’information et de conseil envers les tiers dont il n’a pas à protéger les intérêts et qui ne disposent pas d’un droit opposable aux parties ».

Le notaire, en tant qu’officier ministériel, a une obligation d’information et de conseil à l’égard de ses clients dont l’inexécution engage sa responsabilité délictuelle. Mais il peut également agir comme mandataire en dehors de l’exercice de sa profession notariale. Dans ce cas, la responsabilité du notaire demeure malgré tout délictuelle.

Concernant sa responsabilité envers les tiers, elle est sans aucun doute délictuelle. Elle peut être engagée sur le fondement de la faute où la Cour de cassation décide que « les notaires sont responsables, même vis-à-vis des tiers, de toute faute préjudiciable commise par eux dans l’exercice de leurs fonctions ; qu’ils sont tenus notamment d’examiner la régularité des actes qu’ils sont invités à dresser et ne doivent pas donner l’authenticité à une convention qu’ils savent irrégulière comme passée en fraude des droits des intéressés » (Civ. 1re, 14 janv. 1981, Bull. civ. I, n° 14)

En revanche, pour la Cour de cassation, « le notaire n’est pas tenu d’un devoir de conseil envers ceux qui restent tiers par rapport aux actes auxquels il intervient » (Civ. 1re, 28 mars 2000, Bull. civ. I, n° 104 

La solution n’est donc pas nouvelle. Si le notaire peut engager sa responsabilité lorsqu’il cause un préjudice à un tiers, la faute ne peut pas être constituée par l’inexécution d’une obligation d’information puisqu’il n’en a pas à leur égard a fortiori lorsque ceux-ci « ne disposent d’aucun droit opposable aux parties » nous dit la Cour de Cassation.

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