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Travaux urgents non réalisés par le syndic : conséquences et responsabilité

Le 02 novembre 2018

« Pour comprendre » :

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans son troisième alinéa que (le syndic est chargé) :

« - d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. »

Cet article s’articule avec le premier alinéa de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 qui dispose :

« Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. »

Sur la décision du syndic de faire réaliser de sa propre initiative des travaux urgents, les contestations entre les syndics et les copropriétaires peuvent être nombreuses. Les travaux avaient-ils réellement un caractère d’urgence ou au contraire devaient-ils faire l’objet d’un vote préalable en assemblée générale de copropriété ? Le syndic n’a-t-il pas prétexté d’un caractère d’urgence de travaux non urgents pour privilégier tel ou tel prestataire plus onéreux pour la copropriété ?... Les juges du fond considèrent que présentent un caractère urgent les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou à la garantie de la sécurité des personnes.

L’arrêt récent relaté ci-dessous de la troisième chambre de la Cour de Cassation, vient rappeler que le syndic est responsable des conséquences de la non réalisation de travaux présentant un caractère urgent. Cette responsabilité a un fondement contractuel vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Rappel des faits :

Dans l’espèce concernée, le syndic omet pendant plus d’un an de faire réparer la porte d’entrée défectueuse de l’immeuble. Le local boîtes aux lettres a été dégradé, le local laverie a été incendié et un incendie volontaire s’est déclaré dans l’immeuble, le tout entraînant des travaux importants de réhabilitation dans les parties communes.

Pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires, au titre des travaux de réhabilitation des parties communes consécutifs à l'incendie volontaire, la Cour d’Appel a retenu notamment que l'immeuble ne respectait pas les normes de sécurité et d'incendie, que les dégradations existaient avant la prise de fonction du syndic, que ce dernier n'était pas à l'origine de la venue de squatters qu'il avait été nécessaire d'expulser et que le syndic, tenu à une obligation de moyens, avait effectué de nombreuses diligences ;

La 3ème chambre de la Cour de Cassation estime qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute du syndic n'avait pas été de nature à permettre l'incendie du 3 mars 2011 à la survenance duquel le syndicat imputait les travaux de réhabilitation dont il demandait indemnisation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. 

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