Condition Suspensive de prêt dans la promesse de vente – de l’importance du soin apporté à sa rédaction.

« Pour comprendre » :

Quand un acquéreur a prévu de financer en tout ou partie son achat immobilier par un crédit, la condition suspensive de prêt doit impérativement figurer dans la promesse de vente. C’est une disposition d’ordre public impérative applicable dès lors que le bien acquis est à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation.

On ne saurait que trop déconseiller aux vendeurs et professionnels de l’immobilier de faire de l’absence de condition suspensive de prêt une condition de choix de l’acquéreur et de signature de la promesse de vente. La jurisprudence est constante en cette matière. Mieux vaut encadrer et cantonner cette condition suspensive.

Dès lors, le plus important est une bonne rédaction de cette clause en fonction des conditions réelles de financement de l’acquéreur, pour préserver les intérêts de chacun. La Cour de Cassation et la Cour d’Appel de Versailles viennent de le rappeler.

Rappel des faits -  1er arrêt :

Très classiquement, une promesse synallagmatique de vente est signée (le 29 mars 2006…) au profit d’une SCI avec une condition suspensive de prêt. La SCI ne signe pas l’acte de vente et le vendeur engage une procédure contre la SCI pour que le dépôt de garantie versé et séquestré chez le notaire à la signature de la promesse de vente lui soit versé.

La procédure va jusqu’en Cour de Cassation une première fois le 9 avril 2014 et une seconde fois par l’arrêt du 25 janvier 2018.

La Cour d’appel (sur renvoi) le 4 juillet 2016 constate que le dossier de prêt a été déposé auprès de la BRED le 30 mars 2006, lendemain de la signature du "compromis", et que la condition suspensive n'avait pas été remplie du fait du refus de la banque, [exprimé par courrier du 17 mai 2006] intervenu dans le délai prévu par le compromis. Elle ordonne le remboursement à la SCI du dépôt de garantie.

La Cour de Cassation vient casser cet arrêt de la Cour d’Appel au motif qu’il lui appartenait de rechercher, comme il le lui était demandé, si la demande de prêt formulée par la SCI était conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente

Rappel des faits -  2nd arrêt :

Une promesse de vente par acte authentique est signée le 22 juin 2012 et prévoit la condition suspensive de l'obtention d'un prêt à taux fixe et d'un prêt relais.

L’acte de vente n’est pas signé par les acquéreurs et le notaire dresse un procès-verbal de carence le 12 novembre 2012, venant constater ainsi la carence des acquéreurs à respecter leurs obligations de venir signer l’acte de vente avec versement préalable chez le notaire du prix de vente et de la provision sur frais

Les vendeurs assignent les acquéreurs, ainsi que le notaire, devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins d'obtenir le paiement de la clause pénale et l'indemnisation de leur préjudice.

Les acheteurs avaient sollicité des demandes de prêt à long terme auprès de deux banques mais n'ont pas demandé de prêt relais. Ils sont condamnés par la Cour d’Appel qui estime que les refus de prêt présentés par eux pour justifier de l’absence de réalisation de la condition suspensive ne sont pas conformes à la rédaction de la promesse de vente.