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Vente immobilière et chauffage en état de fonctionnement: Rappel sur l'obligation de délivrance du bien vendu

Le 06 avril 2018

« Pour comprendre » :

Le vendeur d’un bien immobilier a un grand nombre d’obligations d’informations sur le bien vendu. Outre celles-ci, il a pour principales obligations :

- la garantie d’éviction : il doit garantir son acquéreur contre le risque d’éviction : Il ne peut pas revenir sur sa décision de vendre et doit garantir à son acquéreur qu’un tiers ne vienne pas revendiquer la propriété du bien vendu, sa jouissance ou encore un droit portant atteinte à son utilisation.  

         - la garantie des vices cachés : il doit garantir son acquéreur des vices cachés c’est-à-dire des vices qui empêchent l’occupant d’utiliser le bien immobilier conformément à son usage ou qui en diminuent tellement la valeur que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance. On peut convenir d’écarter cette garantie du vendeur et la plupart des actes de vente prévoient une clause d’exonération des vices cachés (sauf si le vendeur est un professionnel ou considéré comme tel),

         - l’obligation de délivrance du bien vendu : le bien vendu doit être au jour de la vente dans un état similaire que lors de la visite par l’acquéreur. 

Si le bien est vendu libre de toute location, ceci se matérialise par la remise des clefs, si le bien est vendu loué, le vendeur remet à l’acquéreur le bail en cours, l’état des lieux d’entrée du locataire, le montant du dépôt de garantie et le prorata de loyer.

Or l’article 1615 du Code Civil dispose que : « L'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. »

Rappel des faits :

Les consorts X ont vendu à Monsieur et Madame Z une maison d’habitation aux termes d’un acte notarié du 3 février 2012.

Lors de leur entrée dans les lieux, les acquéreurs constatent que l'installation de chauffage était hors service, les radiateurs ayant éclaté sous l'effet du gel.

Ils font établir le 8 février 2012 un constat d’huissier faisant état que les radiateurs de la maison, à cette date, étaient fendus par le gel, que la soupape de sécurité du manomètre était bloquée et que les vannes étaient bloquées.

Les acquéreurs assignent alors les vendeurs en paiement des réparations sur le fondement d'un manquement à leur obligation de délivrance et, subsidiairement, de la garantie des vices cachés.

Au vu des pièces produites au dossier, il est apparu que le système de chauffage était défectueux avant la signature de l’acte de vente.

En appel, la Cour d’appel de Nancy leur donne raison aux termes d’un arrêt du 17 octobre 2016.

Les consorts X, vendeurs décident de contester et de se pourvoir en cassation.

La Cour de Cassation vient confirmer la décision de la Cour d’Appel dans les termes suivants :

« … Ayant exactement retenu que, s'agissant de la vente d'une maison d'habitation, le système de chauffage dont elle doit être pourvue constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue et que l'absence d'un tel système ou le fait que celui-ci soit hors d'état de fonctionner constitue un manquement à l'obligation de délivrance et relevé que le système de chauffage de la maison acquise par M. et Mme Z... était hors d'état de fonctionner, la cour d'appel en a déduit à bon droit que leur demande devait être accueillie sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance. »

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