Remploi de fonds propres: de l'importance de la fixation de la part majoritaire

Dans un arrêt du 7 novembre 2018, la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation rappelle que l’indemnité de remboursement anticipé du prêt, constitutive d’une charge de jouissance supportée par la communauté, ne peut être assimilée aux frais de l’acquisition permettant de déterminer la  part majoritaire au sens de l’article 1436 du code civil.

Elle rappelle également qu'est propre un bien payé avec des fonds propres dont le montant est supérieur à la somme dépensée par la communauté pour parfaire le prix d’acquisition, peu important que ces fonds propres n’excèdent pas la moitié de la valeur d’achat du bien.

Les faits étaient les suivants:

Deux époux mariés sous le régime légal de communauté d’acquêts avaient fait l’acquisition d’un bien immobilier.

Trois masses de biens avaient contribué au financement de l’opération : chacun des époux avait procédé à une déclaration d’emploi de deniers propres et le solde avait été financé par un prêt commun.

À la suite du divorce, des difficultés sont apparues quant à la liquidation des intérêts patrimoniaux des parties et la question de la qualification propre ou commune du bien acquis s’est posée.

Dans un arrêt du 20 juin 2017, la cour d’appel de Bordeaux a retenu la qualification propre du bien au profit de l’épouse après avoir comparé les contributions respectives de chaque masse. En effet, l’article 1436 du code civil conditionne la subrogation réelle par emploi de deniers propres à une contribution propre supérieure ou égale au financement commun : « Quand le prix et les frais de l’acquisition excèdent la somme dont il a été fait emploi ou remploi, la communauté a droit à récompense pour l’excédent. Si, toutefois, la contribution de la communauté est supérieure à celle de l’époux acquéreur, le bien acquis tombe en communauté, sauf la récompense due à l’époux ».

La Cour de cassation approuve les juges du fond sur deux points: 

1/ d’avoir retenu que l’indemnité de remboursement anticipé du prêt ne s’assimile pas aux « frais de l’acquisition » dont fait état l’article 1436 du code civil. Elle précise que cette indemnité constitue une charge de jouissance supportée par la communauté. En réponse à la seconde branche du moyen, les juges du droit énoncent qu’il suffit que la contribution propre soit supérieure à la somme dépensée par la communauté pour parfaire le prix d’acquisition. La cour d’appel n’avait donc pas à rechercher si la masse propre avait financé plus de la moitié de la valeur du bien.

2/ Le caractère majoritaire d'une part ne s’apprécie pas au regard du prix total du bien. Si trois masses de biens financent l’acquisition, il est possible que la part majoritaire n’ait pas financé la moitié du prix total. Il suffit alors, pour emporter la majorité, que la contribution ait excédé le tiers de ce prix. L’article 1436 du code civil exige en effet simplement que la contribution propre soit supérieure ou égale à la part financée par la communauté. L'ensemble des frais nécessaires à l’acquisition du bien doivent être pris en compte pour déterminer la part majoritaire.  Quid de l’indemnité de remboursement anticipé du prêt? pour la Cour de Cassation,  elle est une charge de jouissance supportée par la communauté et n’entre pas en compte pour la détermination de la part majoritaire

Il convient donc de bien distinguer les frais d’acquisition d’un bien et les frais de l’emprunt commun ayant contribué à cette acquisition.

Les premiers sont pris en compte pour déterminer la part majoritaire de financement, et donc la qualification propre ou commune du bien, et peuvent donner lieu à récompense s’ils sont payés par la communauté et que le bien est qualifié de propre. Les seconds ne sont pas pris en compte pour déterminer la part majoritaire et ne donnent pas lieu à récompense s’ils sont acquittés par la masse commune, qui supporte seule la charge de la dette souscrite sous l’empire du régime matrimonial.