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Quelle est la protection du logement de famille détenu par une SCI dont l'un des époux est associé?

Le 18 avril 2018

Par arrêt en date du 14 mars 2018, la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation a rappelé que lorsque le logement de la famille appartient à une société civile immobilière dont l’un des époux au moins est associé, la protection offerte par l’article 215, alinéa 3, du code civil ne s’applique que si l’un des époux est autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’associé ou d’une décision prise à l’unanimité des associés dans les conditions prévues aux articles 1853 et 1854 du code civil.

Les faits de l'espèce étaient les suivants:

Deux époux communs en biens étaient associés d’une société civile immobilière qui avait fait l’acquisition d’un appartement servant de logement pour la famille. Sur les 100 parts qui constituaient le capital social, une seule était détenue par l’épouse et les 99 autres étaient la propriété de l’époux qui, par ailleurs, assumait les fonctions de gérant de la société. Quelques années plus tard une assemblée générale avait autorisé le gérant à céder le bien sans l’accord de son épouse. L’appartement avait ensuite été donné à bail à un couple tiers par le nouvel acquéreur. L’époux gérant associé majoritaire a enfin procédé à la vente de ses parts quelques mois plus tard.

L’épouse tenta d’obtenir en vain  la nullité de la vente et du bail consécutif ainsi que la radiation du privilège du prêteur de deniers en assignant  sur le fondement de l’article 215, alinéa 3, du code civil, son conjoint, le notaire, les nouveaux acquéreurs de parts, la SCI vendeuse, la SCI acquéreuse de l’immeuble et le prêteur ayant permis le financement de l’opération.

Déboutée en première instance comme en appel, elle forma un pourvoi en cassation selon le moyen que lorsqu’un immeuble constitue le logement familial et qu’il appartient à une société civile immobilière dont les époux sont seuls porteurs de parts, la validité de la vente de cet immeuble par le mari gérant est subordonnée au consentement de l’épouse.

La Cour de cassation était ainsi interrogée sur l’étendue de la protection offerte par l’article 215, alinéa 3, du code civil : l’associé gérant peut-il, sans le consentement de son conjoint, faire vendre le logement de la famille par la société civile qui en est propriétaire ?

La Cour de Cassation répond par l'affirmative et refuse à l"épouse la protection de l'article 215 du Code civil en précisant les conditions dans lesquelles l’article 215, alinéa 3, a vocation à s’appliquer lorsque le logement est apporté à une SCI : « si l’article 215, alinéa 3, du code civil, qui a pour objectif la protection du logement familial, subordonne au consentement des deux époux les actes de disposition portant sur les droits par lesquels ce logement est assuré, c’est à la condition, lorsque ces droits appartiennent à une société civile immobilière dont l’un des époux au moins est associé, que celui-ci soit autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’associé ou d’une décision prise à l’unanimité de ceux-ci, dans les conditions prévues aux articles 1853 et 1854 du code civil ».

Cet arrêt fixe indéniablement une limite à la protection du logement familial.

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