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La vente n'est pas parfaite au sens de l'article 1583 du Code civil si le vendeur répond au conditionnel à une offre d'achat

Le 21 décembre 2017

 

Bien souvent les acquéreurs pressentis ou leurs conseils, mandataires immobiliers, utilisent l’acceptation par le vendeur de l’offre pour « bloquer l’affaire » dans l’attente de signature de l’avant-contrat et l’obliger ainsi à signer cet avant-contrat. Ils arguent pour ce faire de l’article 1583 du Code Civil qui dispose :Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Dans l’espèce, un acquéreur pressenti avait fait une offre d’achat à la SCI propriétaire pour des bâtiments et terrains commerciaux, sans condition suspensive de prêt, en évoquant la possibilité d’acquérir les parts sociales de la SCI en lieu et place des biens en direct.

Le vendeur avait répondu par courrier que la proposition d’achat des parts ou du « terrain » pourrait convenir à ses attentes et demandait à l’offrant d’établir un protocole écrit. Aucun protocole n’a été établi.

Dans le projet de compromis de vente, l'acquéreur offrant demanda l'ajout de certaines mentions sans succès. Les échanges entre notaires n’aboutirent pas. L’offrant assigna alors le vendeur pour voir constaté le caractère parfait de la vente.

Les juges rejettent la demande aux motifs que le conditionnel employé par le vendeur dans sa réponse écrite indique que son accord est réservé et que certains aspects du contrat considérés comme essentiels par l'offrant n'ont pas fait l'objet d'un accord du vendeur. Les juges en concluent que les échanges entre les parties n'ont jamais dépassé le stade des pourparlers et que la vente ne peut être considérée comme parfaite.

La Cour de Cassation vient confirmer, par un arrêt du 16 novembre 2017, la position de la Cour d’Appel de Toulouse. Par là même, elle a également confirmé la condamnation de l’offrant au versement de dommages-intérêts au motif que cette procédure a freiné la vente desdits bâtiments et terrains commerciaux et généré un préjudice financier pour la SCI vendeur.

Lien vers l’arrêt de la Cour de Cassation :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036056240&fastReqId=977370309&fastPos=10

Bien souvent les acquéreurs pressentis ou leurs conseils, mandataires immobiliers, utilisent l’acceptation par le vendeur de l’offre pour « bloquer l’affaire » dans l’attente de signature de l’avant-contrat et l’obliger ainsi à signer cet avant-contrat. Ils arguent pour ce faire de l’article 1583 du Code Civil qui dispose :Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Dans l’espèce, un acquéreur pressenti avait fait une offre d’achat à la SCI propriétaire pour des bâtiments et terrains commerciaux, sans condition suspensive de prêt, en évoquant la possibilité d’acquérir les parts sociales de la SCI en lieu et place des biens en direct.

Le vendeur avait répondu par courrier que la proposition d’achat des parts ou du « terrain » pourrait convenir à ses attentes et demandait à l’offrant d’établir un protocole écrit. Aucun protocole n’a été établi.

Dans le projet de compromis de vente, l'acquéreur offrant demanda l'ajout de certaines mentions sans succès. Les échanges entre notaires n’aboutirent pas. L’offrant assigna alors le vendeur pour voir constaté le caractère parfait de la vente. 

 

Les juges rejettent la demande aux motifs que le conditionnel employé par le vendeur dans sa réponse écrite indique que son accord est réservé et que certains aspects du contrat considérés comme essentiels par l'offrant n'ont pas fait l'objet d'un accord du vendeur. Les juges en concluent que les échanges entre les parties n'ont jamais dépassé le stade des pourparlers et que la vente ne peut être considérée comme parfaite.

 

La Cour de Cassation vient confirmer, par un arrêt du 16 novembre 2017, la position de la Cour d’Appel de Toulouse. Par là même, elle a également confirmé la condamnation de l’offrant au versement de dommages-intérêts au motif que cette procédure a freiné la vente desdits bâtiments et terrains commerciaux et généré un préjudice financier pour la SCI vendeur.

 

Lien vers l’arrêt de la Cour de Cassation :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036056240&fastReqId=977370309&fastPos=10

 

Il est à noter que la réforme du droit des contrats (Ordonnance du 10 février 2016) a introduit dans le Code civil dix articles sur l'offre et son acceptation (C. civ. Articles 1113 à 1122). Ces articles,pour la plupart, reprennent la jurisprudence antérieure.

 

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