La vente à une SCI d’un bien qui ne peut être loué est annulable pour cause d’erreur excusable sur la substance

Par arrêt en date du 3 mai 2018, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation vient de rappeler que la possibilité de mettre en location le bien acheté peut être envisagée comme une qualité essentielle de la chose, de nature à déterminer le consentement de l’acquéreur.

Si cette qualité fait défaut, l’acquéreur peut solliciter l’annulation de la vente en se prévalant d’une erreur sur la substance.

Bien qu’il soit une SCI, dont l’objet social porte sur la location et la gestion de biens immobiliers, l’acquéreur n’est pas considéré comme un professionnel, ce qui rend son erreur excusable et sa demande recevable.  

Les faits de l'espèce étaient les suivants:

Deux époux vendent à une SCI un appartement d’une superficie de 13,49 m², alors loué à un tiers.

Postérieurement à la réitération de la vente, le service communal d’hygiène et de santé informe la SCI que le local, dont la superficie de la pièce principale est inférieure à 9 m², ne respecte pas la réglementation en vigueur et qu’il convient de faire cesser sans délai toute occupation.

La SCI assigne alors les vendeurs, le notaire instrumentaire, l’agent immobilier ainsi que l’établissement de crédit, aux fins d’annulation de la vente et du prêt.

La SCI obtient gain de cause au fond. Plusieurs pourvois sont alors formés devant la Cour de cassation.

Les vendeurs et l’agent immobilier invoquent plusieurs moyens au soutien de leur pourvoi.

Ils font notamment valoir que l’erreur dont se prévaut la SCI ne peut pas être qualifiée d’erreur sur la substance dès lors qu’elle porte sur les possibilités juridiques d’exploitation du bien, préexistantes à la vente.

D’autre part, l’erreur évoquée par la SCI doit être considérée comme inexcusable dès lors que son objet social porte sur « l’acquisition, la location, l’édification, l’exploitation et la gestion ainsi que la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers », ce qui implique que son acquisition soit intervenue en parfaite connaissance des dimensions et caractéristiques du local.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi.

Elle retient que l’acte authentique de vente stipulait que le bien était vendu loué, qu’en se portant acquéreur du logement, la SCI entendait « disposer de la pleine propriété du bien comprenant la possibilité de le mettre en location, qu’il s’agissait d’une qualité essentielle de la chose vendue qui était entrée dans le champ contractuel et qui avait été déterminante de son consentement ».

Une fois l’erreur sur la substance caractérisée, la Haute Juridiction reconnait qu’il s’agit en outre d’une erreur excusable, puisque la SCI « n’avait pas la qualité de professionnel de l’immobilier ».