Copropriété, changement d’usage sans autorisation, et délai de prescription pour agir : Un rappel au bon sens
Le point de départ du délai de prescription, décennal, de l’action tendant au rétablissement de la destination d’un lot conformément au règlement de copropriété est retardé au jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du changement de destination du lot.
POUR COMPRENDRE :
La copropriété prévoit un certain nombre de délais de prescriptions. Voici les principaux :
- Le délai de prescription de deux mois pour agir en contestation d’une décision prise en assemblée générale de copropriété. Ce délai court à compter de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété,
- Le délai de prescription le plus général est celui de dix ans pour les actions personnelles qui se rattachent au régime de la copropriété et opposent des copropriétaires entre eux ou un copropriétaire et le syndicat (article 42),
- le délai de prescription de trente ans prévu pour toutes les actions réelles immobilières par l’article 2227 du Code civil et qui trouve à s’appliquer en matière de copropriété pour les actions du syndicat destinées à mettre fin à une appropriation des parties communes ou pour mettre en œuvre une action en démolition d’un empiètement par un voisin.
Dans l’espèce qui nous concerne, la question maintes fois jugées précédemment par la Cour de Cassation était le point de départ à retenir du délai de dix ans.
RAPPEL DES FAITS :
La société civile immobilière Laetitia est propriétaire dans un immeuble en copropriété des lots de copropriété numéros 36 et 33 à usage respectivement de commerce et de garage. Elle entreprend des travaux de percement du mur séparatif entre ces deux lots, le garage étant transformé en laboratoire de fabrication de pâtisseries. Le 30 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Clos Fleuri assigne la société civile immobilière Laetitia en suppression de l’ouverture pratiquée dans le mur séparatif et en rétablissement du lot numéro 33 à son usage de garage, comme prévu par le règlement de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires se voit opposer par la société Laetitia la prescription de cette action, diligentée plus de dix ans après le changement de destination du lot. En effet, la société Laetitia avait produit des attestations de clients confirmant que depuis plus de dix, le garage avait été transformé en bureau d’abord, puis espace de stockage avant de devenir enfin le laboratoire de pâtisserie.
La Cour d’Appel écarte cette argumentation du propriétaire en retenant que le délai de prescription, qui court en principe à compter du changement d’usage du lot, n’a couru en l’espèce qu’à compter du jour où le syndicat a eu connaissance de ce changement d’usage, à savoir en 2012.
La Cour de cassation vient confirmer la décision de la Cour d’Appel d’Aix en Provence.
Cet arrêt vient dans la continuité d’une jurisprudence établie depuis de nombreuses années.
Voir en ce sens des arrêts rendus notamment :
- le 2 mars 2005 au profit d’un copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires de son immeuble. Dans cette affaire c’est la date de l’avis de l’architecte de l’immeuble sur la cause des désordres qui a été retenue comme point de départ :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007050995&fastReqId=896634780&fastPos=2
- le 24 mai 2006 pour une décision similaire :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007507725&fastReqId=464448454&fastPos=1
- et plus récemment le 19 novembre 2015 pour une décision similaire aussi où c’est la date du rapport de l’expert qui est retenue comme point de départ :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000031506790&fastReqId=775638664&fastPos=1
- Une décision dans le même sens de la Cour de Cassation rendue également le 19 novembre 2015 :`
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000031506704&fastReqId=261676193&fastPos=4
